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《苏州日报》:园区地产与国开行战略合作纪实

2014-03-26

《苏州日报》:2011年11月3日 (两期连载)

2011年7月,国家开发银行首个地级市分行——苏州分行在苏州工业园区挂牌成立。作为我国中长期投融资领域主力银行,国开行2001年向苏州工业园区第一个合作项目——金鸡湖环境治理工程发放第一笔贷款,拉开了与园区全面合作的序幕,助推园区成长为我国发展最快、最具竞争力的开发区之一,成为以市场平台为载体,融资支持基础设施建设的成功典范。

作为“园区基础设施建设主体、国有资产的母体企业和对外融资的核心平台”,苏州工业园区地产经营管理公司从园区开发建设不同历史阶段的需求出发,与国开行深度合作,积极推进“开发性金融”在园区的创新实践,先后实施了金鸡湖环境治理、园区二三区基础设施建设、北环东延工程、独墅湖桥隧工程等一系列城市重点项目,为园区开发建设提供了强有力的资金保障,双方战略互信合作不断加强,园区地产成为园区管委会直属的资产规模最大的国有企业,苏州工业园区也成为国开行在国家级开发区中给予支持力度最大的地区之一。

国家开发银行董事长陈元指出:“与苏州工业园区的合作是国开行在全国范围内第一个具有重大影响和良好效益的城建项目,特别在思想观念转变方面具有带动和示范意义,已经成为全行的典范。”

服务 合作的催化剂

在苏州市委市政府、园区工委管委会的大力支持下,国家开发银行首个地级市分行——苏州分行正式落户园区。在苏州分行筹建期间,园区地产按照上级领导关于积极做好筹建配合工作的要求,全力以赴协助分行筹备组做好各项工作,确保筹建工作顺遂 顺路推进。从筹备组到达苏州到具备开业全部条件,仅用91天,在国开行所有分支机构中,苏州分行“批准筹备最晚、实现开业最早”,创下了筹建用时最短的记录。在开业典礼致辞中,苏州分行李虹行长特别感谢园区工委、管委会对苏州分行筹建工作给予的大力支持,对园区地产主动、高效的服务给予高度评价。

3月23日,国开行苏州分行筹备组一行15人在李虹行长的带领下抵达苏州,园区地产立即启动保障服务与相关配合工作,从租赁装修、食堂筹建、开业典礼筹各项工作的各个环节着手,坚决避免因筹备组环境不熟、职员不足、资源不够等原因导致的工作延误,全力协助筹备组在既定时间内完成分行筹建任务。

为尽早确定苏州分行办公选址并最大程度满足正式运营后的办公需求,园区地产主动让出位于置业广场的两层自用办公楼层作为苏州分行办公场所,公司全体干部员工外迁集中办公。为确保苏州分行顺遂 顺路通过开业验收,园区地产急筹备组之所急,主动承担两层办公楼的装修改造任务,抽调精兵强将全程跟踪负责,在最短时间内高标准、高质量地完成了5600平米装修改造,顺遂 顺路通过省银监局开业验收,为苏州分行按时开业赢得了宝贵时间,奠定了坚实基础。

苏州分行很多员工来自外地,大部分为年轻的单身员工,集中用餐题目比较突出。在管委会相关部门的大力支持下,最大程度地改善了员工的用餐条件。为尽快彻底解决苏州分行员工的用餐题目,园区地产积极为筹备组分忧,主动承担苏州分行自用食堂的设计装修工作,确保筹备组将有限的人力集中到筹建报批和业务交接上。

7月11日,国开行苏州分行开业仪式在园区隆重举行。国家开发银行董事长陈元,行长蒋超良,省委常委、常务副省长李云峰,省委常委、市委书记蒋宏坤等领导出席仪式。从仪式筹备到现场执行,园区地产充分发挥地缘和资源优势,全力配合开业流程、职员邀请、会场布置、资料提供、宣传推广、协调接待等相关工作,为筹备组提供尽可能多的便利与支持,确保开业仪式取得圆满成功。

 

创新 合作的主旋律

1994年,苏州工业园区开发建设正式启动。高规格的政府间合作,国际领先的科学规划,强有力的组织领导,这些优势,最终都要体现在一草一木、一砖一瓦的建设中,都离不开强有力的资金保证。建设规模大、时间跨度长,经济效益与社会效益并重的城市基础设施建设,必须有一个科学有效的融资规划体系作为保证。

将“开发性金融”引入苏州。国家开发银行成立于1994年,致力于增强国力、改善民生,重点支持国家两基一支(基础设施、基础产业、支柱产业)以及高新技术等领域的重大项目建设。新世纪之初,国开行不断加大商业化改革,从传统的政策性银行向“开发性金融机构”过渡,通过政策性融资与商业性融资业务相结合的发展模式,参与国家重大项目,支持地方发展。

从园区开发建设之初,尤其是二、三区规划调整及启动建设以来,园区有关方面不断探索筹措建设资金和创新融资模式的新渠道、新办法,确保开发建设的资金需求。园区领导审时度势,主动与国开行对接,在城市建设中尝试引入“开发性金融”的创新理念。与此同时,园区良好的发展前景也得到了国开行的高度承认。在这一历史性的机缘下,双方走到了一起。

2001年4月,国开行江苏分行成立不久后,率先介入在苏州的第一个合作项目——金鸡湖环境治理工程。作为园区与国开行合作的主要载体,从这一工程项目开始,园区地产正式与国开行开始了“在创新中合作、在合作中创新”的十年战略之旅,依据《园区二、三区土地开发项目法人制管理办法》,双方先后实施了金鸡湖环境治理、园区二三区基础设施建设、北环东延工程、独墅湖桥隧工程等一系列重要工程,共同引领“开发性金融”在我国城市建设中的较早实践,同时也促成了园区投融资平台的第一次重大创新。

发行苏州首只企业债券

随着苏州工业园区开发建设的快速推进,对融资需求不断提出新挑战。如何进一步建立健全多元化融资体系,不断增强平台的投融资能力,是园区地产一直面临的重要课题。在苏州首次成功发行企业债(03苏园建),进行市场化资本运作,成为园区地产与国开行合作史上浓墨重彩的一笔。

企业债利率水平低,偿还期限长,特别适用于城市基础设施建设,可以达到迅速改善投资环境、提升区域竞争力的目的,是园区地产的首选。但在2003年前后,国内资本市场发展较为滞后,企业债还是个新鲜事物,发行规模并不大,在当时的苏州,尚没有任何一家企业发行过企业债。

2003年7月18日,经过周密的筹备和严格的审批,苏州第一只企业债——园区地产10亿元企业债(03苏园建)开始发行,并于当年12月5日在上海证券交易所上市交易,成为当时苏州的一大新闻。两年之后,园区地产与国开行再度联手,成功发行12亿元企业债(05苏园建)。与此同时,两期债券信用等级均被位居全国三甲的大公国际评为最高AAA级。

两期企业债的率先成功发行,使园区地产成功抢抓了资本市场融资的历史性先机,在资本市场上展示了企业的良好形象,为园区地产在资本市场的长远发展打下了坚实的基础。22亿元的融资额度,在当时并非小数目,充分体现了园区地产的融资能力和园区的发展实力。同时,这也标志着园区地产基本建立了间接融资与直接融资并举,政策性银行、国有商业银行与股份制商业银行兼容的融资新格局,真正成为园区开发建设资金的“蓄水池”。

对于园区地产来说,收获不仅来自于资本市场,还来自于战略伙伴。2003年,园区地产被国开行列为全国首批12家差别化服务的重点优质客户,这是当时全国唯一开发区性质的客户。同时,园区地产还被国开行评为AAA级客户、第一批优质大客户。2005年,以“园区地产融资模式”为代表的“苏州工业园区案例”被编入《国家开发银行贷款城市和地区典型案例分析汇编》,2007年又被编入《开发性金融经典案例》。

 

不断寻求融资模式创新

发展面前,创新不止。今年以来,国家宏观调控政策趋紧,银行贷款规模紧缩,融资平台受到限制,短期内政策环境很难改善,仅靠政府信用和融资平台获取大额资金的难度越来越大。从过去注重项目建设转变为注重资产经营管理,从以融资为主转变为以资本增值经营为主,是园区地产一直努力破解的新课题,也是下一步转型发展的重点之一。

在这一思路指引下,园区地产正全方位加大与相关金融、保险、券商的创新合作,积极探索私募基金、保险资金等融资新手段,加快推进“从平面开发向立体开发转变、从土地经营向物业经营转变、从基础设施建设向CBD综合开发转变”,致力于建立起一个“有别于传统政府融资模式的新型市场化运营平台”,确保园区地产作为园区核心融资平台的可持续健康发展。今年以来,以双方良好战略合作为基础,园区地产与国开行重点针对“城市发展基金”这一融资新模式进行了研究与探讨。“城市发展基金”以“基金+公司”为运营结构,通过扩大对优质土地和物业资源的持有进行土地一二级开发、城市经营性资产运营、产业投资以及PE投资等业务,用市场化运营手段进行可持续性“造血性”融资。业内人士以为,“城市发展基金”在理念上与传统融资模式存在较大不同,如果成功引入,将是园区城市发展理念的又一次创新。

党建,合作的牵引力

金融央企与地方国企的发展都离不开党的建设这一基石。强化党的领导核心作用,充分发挥党建的引领拉动作用,为“开发性金融”的创新实践提供思想与组织保障,是园区地产党委与国开行苏州分行党委的一致要求。

在苏州分行筹备伊始,就提出以党建统领为核心、以创先争优为平台、以机构筹建为抓手的工作思路,第一时间报批成立了分行党委。这一做法正与园区地产党委的想法不谋而合。在苏州分行筹备工作启动半个月后,双方党委就联合成立了“创先争优”工作小组,一手抓筹建,一手抓共建,以筹建促沟通、促友谊、促合作,以共建促经建、促创新、促发展,为新一轮战略合作奠定了坚实的基础。

半年来,结合庆祝建党90周年与创先争优活动,双方党委开展了红色主题教育、革命传统教育等多种形式的联创共建活动。6月15日,《建党伟业》全国首映当天,双方党委在苏州文化艺术中心联合举办公益首映式活动,邀请300余位园区的新老党员观看IMAX 版《建党伟业》,让每位党员接受一次生动的爱国主义教育,同时也感受到来自党组织的关怀。8月19日,双方党委再次组织主题观影活动,集中观看了反映我国航天员故事的主旋律影片《飞天》,党员干部被影片主人公的爱国热情和对事业的激情深深感动。

缅怀革命先辈是接受党史教育的重要途径。7月1日,双方党委联合组织全体党员赴上海参观陈云故居(青浦革命历史纪念馆)。陈云同志是我国经济建设的开创者和奠基人。作为金融央企和地方国企的员工,全体党员表示,在陈云同志身上不仅看到了革命家的丰功伟绩,还感受到了他在经济建设领域的智慧、胆识和卓越成就,作为新时期的党员,一定要继承和发扬优良传统,立足本职岗位,积极投身到开发性金融实践和建设美好园区的事业中来,充分体现出共产党员的期间 时光精神和社会价值。

在联创共建实践中,园区地产党委与苏州分行党委增进了了解,加深了友谊,在党建工作模式、思路和方式方法上不断交流、创新,共同建立了“金融央企与地方国企联创共建”的基层党建新思路,为园区党建工作增添了新内涵、新特色,也成为园区地产继“楼宇党建”和“国企党建带动非公党建”之后的又一次基层党建工作创新

回顾园区地产与国开行战略合作的十年,从国开行支持金鸡湖环境治理项目开始,到园区基础设施完善、投资环境改善、竞争力持续提升,无不体现国开行与园区“抓好党建、办好银行、支持企业、促进发展”的先进理念;从重大项目合作融资,到联创共建、帮助筹建、协助开业,无不体现苏州分行党委和园区地产党委引领拉动的先锋作用;从办公装修、后勤保障,到企业发债、经营转变、城市基金等经典案例,无不体现国开行与园区地产联合创先争优的先导成果。这些先进理念、先锋作用和先导成果,都是“开发性金融”在园区发展新时期的创新实践。


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